O Rio de Janeiro registrou a maior valorização entre as regiões monitoradas pelo Índice de Lançamentos Imobiliários (ILI) DataZAP, divulgado na primeira edição do Radar da Construção, reforçando a forte retomada do mercado residencial carioca.
Segundo o Radar da Construção, o preço dos lançamentos na capital fluminense chegou a R$ 12.849,63 por metro quadrado, com alta de 68,51% nos 12 meses encerrados em março de 2026. O avanço ficou bem acima da variação média do país, de 10,06% no período, e muito superior à inflação da construção medida pelo INCC, de 6,17% no mesmo intervalo.
Parte dessa valorização, segundo Leonardo Mesquita, vice-presidente de Negócios da Cury Construtora e presidente da Ademi-RJ, está ligada às mudanças regulatórias implementadas nos últimos anos. “O Rio de Janeiro passou por uma mudança de legislação que proporcionou aumento de empreendimentos na cidade, permitindo que antigas áreas voltassem a ser exploradas”, afirmou ao InfoMoney.
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Segundo Mesquita, esse processo foi impulsionado por marcos como o novo Código de Obras, de 2019, o programa Reviver Centro, sancionado em 2021, e o novo Plano Diretor, aprovado no fim de 2024, que ampliaram as possibilidades de desenvolvimento imobiliário em diferentes regiões da cidade.
Para Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro), vice-presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) para a Região Sudeste e diretor da Firjan, essas mudanças ajudaram a corrigir uma perda de competitividade acumulada ao longo dos anos.
Segundo Hermolin, o Rio já foi o segundo maior mercado imobiliário do país, mas perdeu espaço enquanto outras capitais avançavam. “São Paulo era 3,5 vezes o mercado do Rio. Em 2016 e 2017, essa diferença chegou a 6,5 vezes”, afirmou. Para o executivo, a combinação entre a forte dependência da economia fluminense dos setores de petróleo e gás e uma legislação urbanística considerada defasada impediu que a cidade acompanhasse o ritmo de crescimento observado em outros mercados.
Hermolin afirma que a sequência de mudanças iniciada em 2019 trouxe mais simplicidade para a aprovação de projetos, maior segurança jurídica e atualizou regras que já não refletiam a realidade do mercado. Um dos principais efeitos foi a criação de condições para o desenvolvimento em larga escala de imóveis compactos, inclusive em empreendimentos sem obrigatoriedade de vagas de garagem em determinadas regiões.
O novo perfil dos lançamentos ajuda a explicar parte da forte alta do preço médio do metro quadrado registrada pelo ILI DataZAP. O mercado carioca era historicamente concentrado em apartamentos de dois e três quartos. Com a expansão dos compactos, o preço médio passou a refletir um mix de produtos naturalmente mais valorizado. “Quanto menor o imóvel, maior acaba saindo o preço do metro quadrado. E, até 2019, não havia legislação que possibilitasse a expansão desse tipo de unidade, de compactos, no Rio. Só que essa demanda sempre esteve ali. Estava represada”, explicou.
Hermolin ressalta que os imóveis compactos não atendem apenas investidores. “Hoje olham para o compacto como se fosse para investidor, mas ele também é um imóvel de entrada”, afirmou. “A legislação que abre espaço para compactos democratiza o acesso ao imóvel.”
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O executivo destaca, porém, que o perfil da demanda varia conforme a região da cidade. Nos bairros mais valorizados da Zona Sul, como Ipanema e Leblon, onde os compactos chegam a R$ 2 milhões, cerca de 30% dos compradores de imóveis compactos são estrangeiros, segundo Hermolin. Já no Centro e na Zona Norte, onde é possível achar compactos na faixa de R$ 450 mil ou menos, o perfil muda.
Turismo 40º
O aquecimento do turismo no Rio de Janeiro também ajuda a explicar a popularização dos imóveis na cidade. Ao longo de 2025, a capital fluminense recebeu 12,5 milhões de turistas, 10,5% a mais do que em 2024. Desse total, foram 10,5 milhões (83,1%) de visitantes nacionais e 2,1 milhões (16,9%) de estrangeiros. Apesar de representarem a menor parcela, os turistas internacionais cresceram 44,8% em relação a 2024.
Para Mesquita, esse movimento contribui para pressionar os preços dos imóveis, principalmente nas regiões com maior vocação turística. “A volta dos empreendimentos na Zona Sul e o fator de recuperação da cidade em relação ao turismo nos últimos anos ajudam a explicar esse cenário. Aquece a demanda e pressiona o preço no mercado imobiliário.”
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Segundo o executivo, o Rio possui características que diferenciam seu mercado do de outras capitais brasileiras. “O Rio de Janeiro não tem baixa temporada e tem características para eventos que não tem em outras cidades”, disse.
Na prática, a demanda praticamente contínua por hospedagem, aliada ao crescimento das locações de curta temporada e ao aumento da presença de compradores estrangeiros em bairros como Ipanema e Leblon, ajuda a sustentar preços mais elevados em parte dos lançamentos.
Mesquita afirma que o segmento de alto padrão continua sendo o principal motor da valorização, enquanto a habitação popular ainda enfrenta obstáculos. “O alto padrão é mais pujante. Os lançamentos para o Minha Casa, Minha Vida são um ponto a melhorar”, afirmou. Ao mesmo tempo, o presidente da Ademi-RJ cita a retomada de lançamentos em regiões tradicionais e novas frentes de desenvolvimento, como o Porto Maravilha, além de áreas das zonas Sul e Norte. “Porto Maravilha a gente faz muito.”
