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A TRX Investimentos avalia que o mercado de fundos imobiliários entrou em um novo ciclo de maturidade, no qual liquidez, gestão ativa e capacidade de reciclagem de portfólio passam a ser fatores tão importantes quanto apenas a qualidade dos imóveis.
Dessa forma, o TRXF11 (TRX Real Estate), o principal fundo da casa, vem adotando uma estratégia que divide os ativos entre posições consideradas estratégicas e táticas, capazes de gerar ganhos de capital em prazos mais curtos.
A abordagem ficou evidente na recente operação envolvendo agências bancárias. O fundo adquiriu 14 imóveis no fim do ano passado e, poucos meses depois, vendeu 11 unidades, preservando apenas três ativos que a gestora considera mais atrativos do ponto de vista imobiliário.
Segundo a TRX, a transação gerou uma taxa interna de retorno superior a 38% aos cotistas. Mesmo após a venda, o fundo permaneceu indiretamente exposto às agências por meio da participação em outro veículo que recebeu os ativos.
“Essas 11 agências que a gente vendeu, a gente ficou ainda indiretamente como dono delas. A gente fez esse deal, essa compra no final do ano passado e venda agora no começo deste ano, gerando um retorno para o cotista superior a 38%, uma TIR muito boa e excepcional dentro do mercado imobiliário”, afirma Raul Lemos, sócio da TRX.
Agências vendidas pelo TRXF11
| Imóvel | Cidade | Estado |
| Caixa Econômica Federal – Alcântara | São Gonçalo | RJ |
| Caixa Econômica Federal – Barra da Tijuca | Rio de Janeiro | RJ |
| Caixa Econômica Federal – Cidadela | Rio de Janeiro | RJ |
| Caixa Econômica Federal – Fonseca | Niterói | RJ |
| Caixa Econômica Federal – Jundiaí | Jundiaí | SP |
| Caixa Econômica Federal – Penha | Rio de Janeiro | RJ |
| Caixa Econômica Federal – Riachuelo | Rio de Janeiro | RJ |
| Caixa Econômica Federal – Rua das Flores | Curitiba | PR |
| Caixa Econômica Federal – São Bento | São Paulo | SP |
| Caixa Econômica Federal – São João de Meriti | São João de Meriti | RJ |
| Caixa Econômica Federal – Shopping Barra | Salvador | BA |
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Ativos para década e ativos para meses
Para a TRX, o avanço da indústria de fundos imobiliários exige uma gestão mais dinâmica dos portfólios. Segundo Luiz Augusto, sócio da gestora, a nova fase do mercado será marcada pela capacidade de antecipar tendências e reciclar ativos.
“Tem ativos que a gente compra para segurar pelos próximos anos. Tem ativos que a gente vai girar em seis meses. A gente vai buscar assimetrias”, comenta Augusto.
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“O investidor não vai estar comprando apenas o prédio na Faria Lima. Ele vai comprar a capacidade daquele gestor de comprar o prédio na Faria Lima, vender quando tem que vender, girar o portfólio e antecipar tendências”, acrescenta.
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Novo ciclo favorece fundos maiores
Na visão da TRX, a entrada dos fundos imobiliários brasileiros em índices internacionais e o avanço da institucionalização do setor devem favorecer veículos maiores e mais líquidos. “Hoje a indústria tem cerca de R$ 200 bilhões. Ela pode crescer três, quatro ou cinco vezes nos próximos anos”, diz Agusto.
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Segundo o executivo, parte desse crescimento virá da pessoa física, mas o capital institucional internacional também deve ganhar relevância. “O jogo agora mudou. O jogo vai virar muito mais institucional. Quem vai ganhar protagonismo serão os grandes fundos.”
A TRX avalia que a criação da LaReal e o avanço dos fundos imobiliários brasileiros para índices internacionais podem marcar uma nova etapa de institucionalização do setor.
De acordo com Augusto, a iniciativa surgiu após a experiência da própria gestora com a inclusão do TRXF11 em índices da FTSE Russell voltados a mercados emergentes e small caps. O movimento permitiu que o fundo recebesse aportes passivos de veículos internacionais que replicam esses indicadores.
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O executivo explica que a dinâmica internacional é diferente da tradicional captação realizada por gestores brasileiros no exterior. Em vez de roadshows e negociações individuais com investidores institucionais, o capital passa a ser direcionado por índices globais.
Gestora está de olho no segmento logístico
Apesar da estratégia multissetorial, a TRX afirma que o segmento logístico deve ocupar um papel importante na expansão do TRXF11. A gestora avalia que o avanço do comércio eletrônico e a busca das grandes plataformas por operações mais próximas do consumidor final criam oportunidades para o fundo.
“A gente já vem falando desde o início do ano que pretende expandir a posição em galpões logísticos, dado o momento oportuno do setor”, afirma Beatriz Lamin, RI da TRX.
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Segundo a executiva, o anunciou neste ano do desenvolvimento de um galpão logístico em Londrina (PR), destinado à Shopee, além da aquisição de um terreno em Osório (RS) para um novo projeto na região, evidencia essa prioridade.
Para Lemos, a expansão do e-commerce vem impulsionando a demanda por ativos de logística de last mille .“É um segmento que tem crescido bastante com o desenvolvimento do e-commerce. Shopee, Mercado Livre e Amazon têm tomado áreas e estão espalhando hubs e mini hubs de distribuição para conseguir entregar cada vez mais rápido para o consumidor”, disse.
O executivo afirma que a TRX mantém diálogo constante com grandes ocupantes do setor e recebe demandas por novas áreas. “É um segmento que a gente vê bastante aquecido e que apresenta muitas boas oportunidades”, afirma.
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