Os brasileiros vivem uma corrida aos cartórios para antecipar a transferência de imóveis de pais para filhos e herdeiros. O motivo é a expectativa de que o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) — cobrado sobre herança e doações — fique mais caro com a reforma tributária. Segundo o Colégio Notarial do Brasil (CNB), foram lavradas 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis no país em 2025, o maior número da série histórica e um salto de 59% em relação a 2020, quando haviam sido registrados 116.225 atos do tipo.
O avanço foi contínuo nos últimos anos. Em 2021, o CNB registrou 137.444 escrituras de doação de imóveis. Depois, em 2023, o total subiu para 160.860. Outras 174.493 doações foram realizadas em 2024.
Já no primeiro semestre de 2026, foram 74.535 escrituras, crescimento de apenas 1,3% diante das 73.597 do mesmo período de 2025. O que indica que a maior parcela das transmissões de propriedade aconteceram no segundo semestre dos últimos anos. A evolução anual pode ser conferida na tabela abaixo.
Diferentemente da herança, que só existe após a morte, a doação é a transferência da propriedade de um bem ainda em vida.
Esse tipo de transferência é tributada pelo ITCMD, o mesmo imposto que incide sobre heranças, já que em ambos os casos há transmissão gratuita de patrimônio.
A reforma tributária alterou a constituição determinando que o ITCMD seja progressivo em todos as unidades da federação. Essa mudança foi regulamentada por meio da Lei Complementar 227, de 2026. Isso significa que quanto mais caro for o imóvel, maior será o percentual da tributação. Cada unidade da federação ainda precisa definir suas próprias faixas e alíquotas, respeitando o teto nacional — já em vigor — de 8%.
Efeito da reforma tributária
Para a tabeliã Vanele Falcão, do 21º Ofício de Notas do Rio de Janeiro e professora da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj), o aumento no número de doações de imóveis reflete uma tentativa de evitar um possível aumento do imposto:
— Muitas famílias estão usando a doação de forma estratégica para economizar tributos, sobretudo quando esse ponto já faz parte do planejamento responsável. A grande diferença é que o que não havia prazo para a tomada de decisão, agora tem. Esse é o principal fator.
A advogada Laura Brito, especialista em Direito de Família e Sucessões, pondera, porém, que a alteração não representa necessariamente um aumento automático do imposto em todo o Brasil a partir de 2027.
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— A reforma diz que o imposto precisa ser progressivo. Isso não significa que ele aumentará por si só. Cada estado ainda terá que definir as faixas — explica.
Como o imposto funciona atualmente
De acordo com o CNB, 15 unidades da federação já cobram ITCMD progressivo sobre doações, com faixas que vão de 1% a 8%, a depender do valor do imóvel, caso do Estado do Rio.
Outras 12 — entre eles São Paulo (4%) e Minas Gerais (5%) — ainda cobram alíquota única sobre qualquer valor doado, e vão precisar se adaptar por exigência da reforma.
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Como fica a conta na prática
Segundo o professor de Contabilidade do Ibmec-RJ Paulo Henrique Pêgas, os principais impactos podem ser sentidos nas unidades da federação que cobram atualmente alíquota única de ITCMD, pois vão precisar, obrigatoriamente, adotar um modelo progressivo.
— São Paulo não poderá cobrar 4% sobre tudo, mas isso não significa necessariamente que ficará mais caro. O estado poderá deixar o teto da alíquota nos mesmos 4% — explica.
Um caso bem diferente do Rio, que já tem alíquotas progressivas de 4% a 8% desde 2018.
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A forma como essas faixas percentuais eram aplicadas passou por mudanças.
Até então, a alíquota correspondente à faixa era aplicada sobre o valor total da doação. Com a regulamentação da reforma tributária, o cálculo passou a ser previsto por faixas: somente a parcela que ultrapassar cada limite fica sujeita à alíquota maior.
O professor Paulo Henrique Pêgas exemplifica a mudança comparando duas doações: uma de R$ 992 mil e outra de R$ 997 mil. Pela regra anterior, a primeira era enquadrada na faixa de 5%, com imposto de R$ 49.600. Já a segunda, por ultrapassar o limite de R$ 992.080, era tributada em 6% sobre todo o valor, elevando o imposto para R$ 59.820. Assim, uma diferença de apenas R$ 5 mil no valor do imóvel provocava um aumento de R$ 10.220 no tributo.
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Agora, com o cálculo por faixas, apenas a parcela que ultrapassa cada limite é tributada pela alíquota seguinte. Funciona assim: na doação de R$ 997 mil, somente os R$ 4.920 que excedem o teto de R$ 992.080 pagam a alíquota de 6%. Com isso, o imposto ficaria em R$ 43.451, uma redução de R$ 16.369 em comparação com os R$ 59.820 cobrados pela regra anterior.
Mudança no teto do imposto?
O Projeto de Resolução do Senado (PRS) 57/2019 propõe aumentar de 8% para 16% o teto nacional do ITCMD. No entanto, o professor Paulo Henrique Pêgas acredita que a proposta não deve ser votada neste ano:
— Hoje, eu não vejo espaço no Congresso para aumentar o teto dessa alíquota. Muita gente se alimenta de WhatsApp, YouTube e Instagram. Tem muita página que se alimenta do alarmismo.
O que vai mudar além das alíquotas
A tabeliã Vanele Falcão explica que o impacto da reforma tributária vai além do aumento da alíquota. Em estados que já são progressivos, ela avalia que o efeito econômico pode vir de outras frentes:
— O impacto econômico pode vir da nova disciplina da base de cálculo, da consolidação das doações sucessivas e avaliação pelo valor de mercado — afirma.
Na prática, isso significa que o estado passa a poder definir o valor de mercado do imóvel — em vez de aceitar só o valor declarado pela família — e somar diferentes doações feitas ao longo do tempo para a mesma pessoa, aplicando a alíquota sobre o total acumulado.
Laura Brito, porém, vê pouca novidade nos dois pontos. Segundo ela, para cobrar o ITCMD, o estado sempre precisou de um valor de referência do imóvel — a chamada base de cálculo — sobre o qual a alíquota é aplicada. Por isso, os estados já arbitravam esse valor mesmo antes da reforma.
— Só que antes a gente tinha algumas judicializações de contribuintes que questionavam o poder do estado de definir quanto vale o bem. Agora, a lei está dizendo que o estado pode avaliar esse bem. Mas eu não consigo ver tanta diferença assim para o que era anteriormente — pondera a advogada.
Quando a doação faz sentido?
Apesar da corrida aos cartórios, a advogada Laura Brito diz que não há garantia de que o imposto vá aumentar.
— Fizeram uma grande campanha de pavor com a população, como se você não doasse tudo o que tem hoje, amanhã você vai pagar uma fortuna de imposto. E nada nos leva a acreditar nisso — afirma Laura, que também chama atenção para o papel de advogados que cobram honorários para fazer o planejamento sucessório às pressas.
A especialista alerta que doar um imóvel apenas para economizar tributos pode trazer outros prejuízos. Ela cita o caso de um cliente de quase 80 anos que transferiu um imóvel aos filhos porque ouviu que a operação seria mais vantajosa do ponto de vista tributário:
— Depois, ele quis vender o imóvel, mas o patrimônio já não era mais dele. Naquele momento, um dos filhos estava em processo de separação. Embora a esposa não tivesse direito sobre o bem, ela precisava assinar a venda e condicionou a autorização ao fechamento do acordo de divórcio nos termos que desejava.
Para a advogada, doações de imóveis precisam levar em conta não apenas uma possível economia fiscal, mas também os efeitos sobre a autonomia do proprietário do patrimônio e as relações familiares.
— A doação de bens não pode ser feita simplesmente para economizar tributos. Isso só faria sentido diante de uma economia muito expressiva, o que não costuma ser a regra.
