O mercado imobiliário convive historicamente com uma assimetria de informações e uma fragmentação jurídica no Brasil, que trava de 10% e 25% das propostas de compra e venda, segundo dados internos da Kenlo, proptech especializada em soluções de gestão, inteligência de dados e automação para compra, venda e locação de imóveis.
Cerca de 40% das matrículas possuem algum tipo de obstáculo jurídico, enquanto 30% carregam impedimentos críticos que inviabilizam legalmente a venda imediata, de acordo com dados da Kenlo – que processa uma base de 25 milhões de anúncios, convertidos em 14 milhões de imóveis únicos no país, conectando mais de 8.500 imobiliárias e 44 mil corretores em 3 mil cidades brasileiras.
Segundo Mickael Malka, CEO da Kenlo, os problemas mais recorrentes envolvem heranças não registradas e confusões patrimoniais. “O vendedor muitas vezes esquece que tem um irmão ou irmã que faz parte da partilha. O dono registrado nem sempre é o único dono real”, pontua.
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Para além do risco de fraudes ou procurações falsas, o bolso do investidor é afetado por descompassos fiscais e construções irregulares.
A advogada Rute Endo, sócia-administradora do escritório Ivan Endo, destaca que as situações mais onerosas envolvem a sucessão hereditária não concluída – os problemas de espólio e inventário – e edificações sem averbação, que frequentemente carregam débitos corrigidos de ISS e INSS. “Essas pendências podem comprometer significativamente a margem do proprietário que deseja vender”, explica Endo. Isso porque, o custo de regularização recai, em geral, sobre o proprietário vendedor, reduzindo diretamente o resultado líquido da operação.
Os erros mais comuns nas matrículas
Ao analisar sua base de dados, a Kenlo identificou e classificou a situação dos imóveis cadastrados, anonimizando os dados dos proprietários. Veja a lista de problemas mais comuns – e sensíveis – abaixo:
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| Tipo de defeito encontrado | O que a matrícula mostrava | Efeito na venda |
| Espólio/Inventário | Proprietário falecido, sem partilha registrada | Exige alvará judicial ou conclusão do inventário antes da venda |
| Cláusula de inalienabilidade | Cláusula de inalienabilidade ativa na matrícula | Imóvel legalmente intransferível enquanto cláusula vigorar |
| Indisponibilidade judicial | Imóvel absolutamente bloqueado até levantamento judicial | Venda exige autorização do cônjuge |
| Outorga conjugal ausente | Proprietário casado, sem menção ao cônjuge | Bloqueio total – nenhuma transação possível |
| Alienação fiduciária ativa [questão mais comum, mas em geral solucionável, segundo a Kenlo] |
Banco é proprietário fiduciário até a quitação (financiamento em aberto) | Imóvel não pode ser vendido direto; é necessária a quitação ou anuência do banco |
| Quebra na cadeia de donos | Matrícula com vários coproprietários; alguns nomes aparecem como vendedores sem constar na documentação do imóvel anteriormente | Cadeia inconsistente – risco de nulidade da venda |
O “puxadinho”
Outra origem de descompassos nos registros de imóveis levantada pelos especialistas é a existência de construções não averbadas na matrícula, popularmente conhecidas como puxadinhos, que cria chamada “invisibilidade jurídica do patrimônio”. Rute Endo explica que, para o Direito, se uma ampliação ou edificação não foi devidamente registrada, ela simplesmente não existe. Isso significa que o comprador está adquirindo, formalmente, um imóvel menor do que o anunciado.
O descompasso entre a realidade física e o registro legal também é um dos maiores entraves à liquidez, pois os bancos não concedem crédito imobiliário sobre áreas não averbadas. Além disso, a regularização tardia costuma revelar passivos ocultos substanciais, como débitos de ISS e INSS sobre a obra, que precisam ser quitados antes da averbação.
Por isso, a recomendação técnica é que o proprietário providencie a regularização antes mesmo de colocar o imóvel à venda, o que aumenta o poder de barganha e o valor de mercado do bem.
Segundo a advogada, vender um imóvel com irregularidades conhecidas e não declaradas pode configurar omissão de vício e pode permitir que o comprador exija judicialmente o abatimento do preço ou a rescisão do contrato após o fechamento do negócio.
