Os fundos imobiliários de recebíveis indexados ao CDI despontam como os principais beneficiados do atual ciclo de juros elevados. Segundo gestores do setor, o ambiente de Selic alta tornou esse segmento praticamente imbatível em termos de retorno ajustado ao risco, enquanto os fundos de tijolo seguem mais sensíveis às oscilações das cotas.
O tema foi um dos destaques da Expert XP, maior evento de investimentos do mundo, que reuniu Alessandro Vedrossi, Head de Real Estate da Valora Investimentos, Rodrigo Abbud, Head de Real Estate do Patria Brasil, Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários de tijolo da XP, e Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados no Research da XP, para discutir as perspectivas da indústria em um novo ciclo de juros.
Para Vedrossi, a principal diferença entre fundos de papel e de tijolo está no papel que cada um desempenha dentro da carteira do investidor. “Na minha cabeça, fundo de papel é um ativo para pensar mais em carrego e menos em ganho de capital. Já o fundo de tijolo está muito mais próximo de um investimento de equity, com menos carrego e maior potencial de valorização da cota”, disse.
Segundo o gestor, esse perfil fez toda a diferença no cenário atual. “Os fundos indexados ao CDI foram imbatíveis. Com o CDI nesse patamar, o cliente precisa ter uma exposição a esse tipo de ativo.”
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CDI domina no curto prazo, mas IPCA também pode oferecer oportunidades
Vedrossi comenta que os FIIs indexados ao CDI conseguiram entregar um comportamento incomum para o mercado financeiro. “Eles ofereceram maior retorno e menor volatilidade, o que é um contrassenso, porque normalmente quem entrega mais retorno também deveria apresentar mais volatilidade.”
Na sequência aparecem os fundos atrelados à inflação, que, segundo ele, registraram uma volatilidade maior do que os indexados ao CDI, mas ainda inferior à observada nos fundos de tijolo.
Apesar do momento favorável para os recebíveis pós-fixados, Vedrossi avalia que a originação de novos créditos se tornou mais desafiadora. “Não está fácil conceder crédito indexado ao CDI. Não é simples para um incorporador carregar um financiamento com um CDI desse tamanho.”
O gestor afirma que a dificuldade também aparece nas operações indexadas ao IPCA. “Hoje todo mundo quer receber IPCA mais 9% ou 10%, mas eu não consigo estruturar operações pagando IPCA mais 12%.”
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Logística favorece renda; escritórios concentram potencial de valorização
Mesmo em um cenário macroeconômico desafiador, Abbud afirma que os fundamentos operacionais dos imóveis continuam apresentando desempenho consistente. “O contraponto do cenário macro é o bom comportamento do nosso cenário micro.”
Para investidores focados na geração de dividendos, uma das preferência do gestor é clara: “Eu iria para o mercado logístico. É um segmento que preserva valor, distribui um yield interessante e ainda tem projeção de crescimento dos dividendos.”
Já quem busca maior potencial de valorização patrimonial pode olhar para outro segmento. “Onde os aluguéis continuam mais distorcidos é nos escritórios. Entre 2024 e 2025 vimos um primeiro movimento de redução da vacância. Hoje vejo os escritórios muito mais como uma tese de ganho de capital para o futuro.”
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Por sua vez, Carraz destacou que os fundamentos dos mercados de logística e lajes corporativas seguem surpreendendo positivamente. “Estamos [em Galpões] vendo aluguéis acima de R$ 35 por metro quadrado, chegando a R$ 40 em Guarulhos, depois de muitos anos próximos de R$ 20.”
Nas lajes corporativas, o movimento também é evidente. “A Chucri Zaidan saiu de uma vacância próxima de 20% para algo em torno de 12%. É impressionante como esses dois mercados evoluíram [Logística e Escritórios].”
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No longo prazo, diversificação e escala devem impulsionar a indústria
Para Carraz, a volatilidade recente não muda a principal característica dos fundos imobiliários. “O fundo imobiliário é um veículo eficiente para investir no mercado imobiliário. É um investimento de longo prazo, um hedge natural contra a inflação, com potencial de valorização ao longo do tempo.”
Diante disso, segundo ele, embora o cenário para 2026 ainda gere cautela, o investidor precisa ampliar o horizonte de análise. “A percepção para 2026 pode estar entre média e ruim, mas precisamos olhar para os próximos cinco ou dez anos.”
Carraz observa que a indústria brasileira ainda possui amplo espaço para expansão. “Nos Estados Unidos existem veículos listados para praticamente tudo. Aqui ainda temos uma indústria muito pequena. As palavras da vez são tamanho, liquidez e diversificação. Esperamos que esse mercado amadureça e permita o desenvolvimento de novos segmentos.”
